Оценка земельных участков

Земля является одним из факторов воспроизводства, и ее оценка во многих случаях, имеет определяющее значение при принятии решения о возведении тех или иных улучшений.

Под улучшениями в отношении земельных участков понимаются:

  • здания и сооружения;
  • дороги и коммуникации;
  • повышение плодородности земель;
  • деревья и многолетние насаждения;
  • изменения рельефа и искусственные водоемы.

Главнейшей характеристикой земельных участков является его разрешенное использование, которое определяется категорией земель, к которой принадлежит земельный участок. Данный аспект является крайне важным, поскольку перевод из одной категории в другую занимает значительное время и ресурсы, а иногда и попросту невозможно.

Чаще всего в роли объекта оценки выступают следующие основные категории земель:

  • земли поселений (земли, предназначенные для строительства жилого фонда, в том числе - частных домов);
  • земли сельскохозяйственного назначения (земли, отведенные под сельхозугодия, земли под зданиями и постройками сельскохозяйственного назначения, а так же земли дачных кооперативов и садоводческих товариществ, которые массово представлены на рынке недвижимости);
  • земли промышленного назначения (это широкий спектр земель предназначенных для строительства дорог, коммуникаций, зданий и сооружений производственного и складского назначения и т.д.);
  • земли рекреационного назначения (к ним относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан).

Степень освоенности земельного участка (наличие на нем улучшений) оказывает решающую роль при формировании стоимости земельного участка. Нередки случаи, когда улучшения земельного участка рассматриваются как обременения и снижают его стоимость и привлекательность с точки зрения покупателя. Чтобы не допустить искажения стоимости земельного участка оценщик должен изучить всю существенную информацию в отношении каждого отдельно взятого земельного участка.

Задачи оценки земельных участков:

  • совершение сделки купли-продажи как со свободным участком, так и с единым объектом недвижимости;
  • передача участка в аренду или доверительное управление;
  • принудительная национализация земельных участков (изъятие земельного участка для государственных нужд);
  • внесение участка в качестве оплаты уставного капитала;
  • получение кредита под залог объекта недвижимости;
  • определение наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли (возможно для перевода земельного участка в другую категорию);
  • принятие инвестиционных и хозяйственных решений;
  • споры, возникающие при разделении имущества (в т. ч. при бракоразводных процессах);
  • оформление наследства.

В отношении земельного участка практически применимы расчеты в отношении всех видов стоимостей (рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая) при помощи всех 3-х подходов (доходный, сравнительный, затратный).

Так же учитывая, специфику статуса земельных участков в Российской Федерации оценка может быть проведена для участков:

  • в собственности;
  • в аренде (как правило в долгосрочной аренде). Особенно это актуально в отношении земель промышленного назначения.

Перечень документов, необходимых для проведения оценки земельных участков


    Документы:

  1. Правоустанавливающие документы на земельный участок (Договор купли-продажи Акт приема-передачи и т.п.);
  2. Правоподтверждающие документы (Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок);
  3. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
  4. План участка;
  5. Ситуационный план.

  6. Информация:

  7. Сведения об имеющихся обременениях и сервитутах;
  8. Сведения о ставках арендной платы и налогах;
  9. Сведения о категории земель, разрешенном и текущем использовании.

При определении сроков проведения оценки земельных участков в практике России отправной точкой служит наличие полного комплекта правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а процесс оценки занимает от 3-х рабочих дней до 2-х недель.