Оценка недвижимости: коммерческой и жилой

На сегодняшний день оценка недвижимости занимает одно из лидирующих мест на рынке оценочных услуг. Это обусловлено, в первую очередь, огромным рынком на котором данный тип имущества представлен, а так же ежедневным количеством сделок на нем.

Наиболее популярными сегодня являются оценка:

  • квартир;
  • частных жилых домов и коттеджей;
  • коммерческих зданий и сооружений;
  • помещений;
  • объектов незавершенного строительства;
  • земельных участков (однако, с развитием рынка данный тип недвижимости все чаще выделяют в отдельную категорию).

Основными моментами, на которые оценщик обращает внимание при оценке недвижимости, являются:

  • физическое состояние объекта;
  • наличие прав на объект;
  • наличие обременений (залог, ипотека, кредиторы, сервитуты и т.п.);
  • географическое местонахождение объекта оценки.

Для коммерческой недвижимости так же одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Данный анализ призван ответить на главный вопрос: является ли текущее использование объекта недвижимости наиболее эффективным с экономической точки зрения среди всех возможных вариантов?


Так же важнейшим условием проведения оценки является выезд оценщика на объект и физическое освидетельствование с последующей фотофиксацией объекта недвижимости. Очень многие заказчики выражают желание пренебречь такой процедурой в силу различных причин. Однако следует помнить: отчет, составленный без выезда оценщика «разбить» и признать недействительным при возникновении споров в суде юристу или судье труда не составит. И для заказчика это будут «деньги, выброшенные на ветер» поскольку последующая актуализация отчета стоит в различных компаниях до 50% от стоимости первоначальных услуг.


Предпосылками (они же задачи оценки) оценки недвижимости могут выступать самые различные причины:

  • сделки купли-продажи;
  • кредитование под залог (в т.ч. ипотека);
  • сделки по сдаче в аренду и предоставлении отдельных прав в отношении недвижимости;
  • приватизация;
  • национализация;
  • разрешение имущественных споров в суде (в т.ч. при бракоразводных процессах);
  • оформление наследства;
  • формирование базы для расчетов инвестиционных проектов;
  • оптимизация налогообложения;
  • внесение в уставной капитал обществ, товариществ и некоммерческих организаций;
  • переоценка активов;
  • принятие управленческих решений.

Список задач для оценки недвижимости, пожалуй, самый обширный из всех объектов оценки.


Перечень документов, необходимых для проведения оценки недвижимости


Коммерческая недвижимость

    Документы:

  1. Правоустанавливающие документы на здание, строение, помещение (Договор купли-продажи, Акты приема-передачи и т.д.);
  2. Правоподтверждающие документы на здание, строение, помещение (Свидетельство о собственности);
  3. Правоустанавливающие документы на земельный участок (Договор купли-продажи, Договор аренды, Акт приема-передачи и т.д.);
  4. Правоподтверждающие документы на земельный участок (Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок - при наличии);
  5. Технический паспорт (выписка из технического паспорта) на здание, помещение, строение (срок годности 5 лет);
  6. Поэтажный план (в случае отсутствия технического паспорта);
  7. Экспликация (в случае отсутствия технического паспорта);
  8. План земельного участка;
  9. Ситуационный план;
  10. Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (до 1 мес.);
  11. Справка о балансовой стоимости;
  12. Справка об уточнении площади (если необходимо);
  13. Справка об уточнении адреса (если необходимо);

  14. Информация:

  15. Сведения о движимом имуществе, входящем в состав объекта недвижимости;
  16. Сведения об эксплуатационных расходах;
  17. Сведения об амортизационных отчислениях;
  18. Сведения о действующих ставках арендной платы;
  19. Сведения о выручке за последние 3 года;
  20. Сведения о налоговом режиме объекта недвижимости и налоговых ставках;
  21. Сведения об обременениях на здание, строение, помещение, а так же на земельный участок.

Незавершенное строительство

    Документы:

  1. Правоподтверждающие документы (Свидетельство о государственной регистрации (при наличии));
  2. Правоустанавливающие документы на земельный участок (Договор купли-продажи, Договор аренды, Акт приема-передачи и т.д.);
  3. Разрешающая документация на строительство;
  4. Справка о балансовой стоимости объекта незавершенного строительства;
  5. Общая пояснительная записка к проекту;
  6. Акт консервации объекта (в случае, если объект законсервирован);
  7. Сметная документация на выполненные работы;

  8. Информация:

  9. Сведения о конструктивной системе объекта;
  10. Сведения о разрешенной мощности подводимых коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение, канализация);
  11. Сведения о точной площади застройки;
  12. График строительства и степень завершенности объекта (в т.ч. по отдельным конструктивным элементам);
  13. Сведения о степени износа отдельных конструктивных элементов (особенно в случае консервации объекта);
  14. Сведения об обременениях )залог, долговые обязательства по выполненным работам и т.п.).

Частные дома

    Документы:

  1. Свидетельство о регистрации права на дом;
  2. Свидетельство о регистрации права на земельный участок (либо договор аренды);
  3. Приложения к договору аренды со ставками арендной платы;
  4. Ситуационный план;
  5. План земельного участка;
  6. Поэтажный план;

  7. Информация:

  8. Ставки по налогам на земельный участок и строения.

Квартиры

    Документы:

  1. Свидетельство о регистрации права;
  2. Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (по возможности);
  3. Договор купли-продажи, дарения и т.д. (по возможности);
  4. Экспликация помещений (по возможности);
  5. Поэтажный план (по возможности).

Гаражи / стояночные места

    Документы:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права;
  2. Договор купли-продажи, дарения, долевого участия и т.п. (по возможности);
  3. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок (либо договор аренды) (по возможности);
  4. План земельного участка, на котором располагается гараж (стояночное место) (по возможности).

Сроки проведения оценки в отношении недвижимости колеблются, и значительно: от 1 дня при срочной оценке жилой недвижимости до 1 месяца в случае с нетипичным зданием коммерческого назначения, являющимся отдельной бизнес-структурой и уникальным местоположением. В среднем для жилой недвижимости – это 3 рабочих дня, для коммерческой недвижимости 1-2 недели.